7月26日至8月7日，中證REITs全收益指數(shù)實現(xiàn)9連漲，盡管近期市場有所回調，但仍吸引了眾多投資者的關注。截至8月27日，中證REITs全收益指數(shù)今年整體漲幅達10.82%，成為年內(nèi)表現(xiàn)較好的一類公募產(chǎn)品。

　　高分紅受關注

　　公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）為何會受到投資者關注？東源投資首席分析師劉祥東表示，REITs通過將資金集中投資于不動產(chǎn)，并將利潤分配給投資者，為投資者提供了一種較為穩(wěn)定的收入來源，其穩(wěn)定的分紅機制吸引了大量尋求穩(wěn)定回報的投資者。與傳統(tǒng)不動產(chǎn)投資相比，公募REITs的流動性更高，投資者可以像交易股票一樣進行買賣，從而大幅降低投資門檻，通過模式創(chuàng)新提升了不動產(chǎn)投資的便利性。

　　博時基金相關負責人表示，今年公募REITs有不錯的表現(xiàn)，尤其在近期全球動蕩的市場環(huán)境中受到投資者的青睞，主要得益于以下幾點原因：首先，較高的歷史分紅比例。隨著無風險利率的持續(xù)下行，有望提供高息的資產(chǎn)變得稀缺。從2023年各REITs分紅情況看，27只REITs平均現(xiàn)金分派率達6.39%，這使得公募REITs在低利率環(huán)境下更具吸引力。其次，公募REITs本身的風險收益特征定位介于股票和債券之間，具有適中的風險水平。此外，REITs與股票、債券等傳統(tǒng)資產(chǎn)的相關性較低，能夠幫助投資者實現(xiàn)資產(chǎn)配置的多樣化，降低投資者投資組合的風險水平。

　　8月以來，多只公募REITs密集發(fā)布收益分配公告。截至8月14日，已上市的40只公募REITs產(chǎn)品中，32只產(chǎn)品今年以來共計分紅50余次，累計分紅超44億元。劉祥東認為，在權益市場偏弱勢、無風險利率持續(xù)下行的背景下，公募REITs的高分紅優(yōu)勢有望進一步放大，吸引增量資金流入。

　　興業(yè)研究宏觀團隊在研報中表示，分紅即收益分配，是公募REITs投資者的核心收益來源。相較于公司分紅和封閉式基金分紅，公募REITs分紅差異主要體現(xiàn)在以下幾方面。一是公募基金和公司分紅均基于利潤進行，公募REITs分紅基礎為年度可供分配金額，不僅包含利潤，還包含折舊與攤銷、調整項；二是公募REITs分紅為現(xiàn)金形式，分配比例在90%以上，與封閉式基金一致，而公司分紅可采用現(xiàn)金或股票股利形式，除上市公司外，一般公司尚未對分紅比例作出要求；三是公募REITs分紅由基金管理人決策，與封閉式基金一致，而公司分紅由董事會和股東大會決策。

　　據(jù)了解，公募REITs的基金合同通常設置每年不少于1次的分紅頻率，基金合同生效不滿6個月可不進行收益分配。從實際分紅情況來看，大多數(shù)公募REITs都“超常發(fā)揮”。例如，作為國內(nèi)首批上市的公募REITs之一，中金普洛斯REIT自2021年6月21日上市以來，截至目前已派發(fā)了8次現(xiàn)金紅利。今年8月5日和8月7日，該基金實施了今年以來場外和場內(nèi)的第二次分紅。

　　迎來穩(wěn)步發(fā)展

　　對于許多投資者來說，公募REITs是一種較為陌生的新興金融工具。實際上，REITs在資本市場已有60多年的發(fā)展歷史，如今已有40多個國家和地區(qū)建立了不同類型的REITs制度。無論是在國外相對成熟的市場還是在國內(nèi)的新興市場，REITs都展現(xiàn)出了巨大的潛力。

　　2020年4月，我國的基礎設施REITs試點正式啟動；2021年6月，首批9個基礎設施REITs試點項目掛牌上市。近年來，我國公募REITs市場快速發(fā)展，制度規(guī)則持續(xù)完善，發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步增長，資產(chǎn)類型不斷豐富，市場表現(xiàn)總體穩(wěn)健。劉祥東表示，目前公募REITs的底層資產(chǎn)涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、保障性租賃住房、清潔能源、生態(tài)環(huán)保、消費基礎設施等多個領域，為投資者提供了多樣化的選擇，有助于投資者實現(xiàn)更加均衡的資產(chǎn)配置。業(yè)內(nèi)人士認為，我國公募REITs沒有盲目復制歐美發(fā)達國家發(fā)展路徑，也沒有采取一刀切和一步到位的推出方式，而是結合我國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和資本市場現(xiàn)狀，在試點中穩(wěn)步推進。

　　今年6月21日，在首批REITs上市三周年之際，中證指數(shù)公司發(fā)布公告稱，為進一步提升指數(shù)可投資性，中證指數(shù)有限公司決定修訂中證REITs（收盤）指數(shù)和中證REITs（收盤）全收益指數(shù)的編制方案。同時，還將原中證REITs（收盤）全收益指數(shù)改名為“中證REITs全收益指數(shù)”，并于6月24日起發(fā)布實時行情。中證指數(shù)公司表示，REITs實時指數(shù)發(fā)布后，將提供市場參考基準，為后續(xù)指數(shù)化投資產(chǎn)品開發(fā)建立良好基礎，有利于引入增量資金，更好促進REITs市場生態(tài)建設。公司將持續(xù)關注REITs市場發(fā)展動向，從REITs底層資產(chǎn)類別、分紅屬性及因子表現(xiàn)等特征出發(fā)，不斷豐富REITs指數(shù)系列，為市場提供多樣化基準和標的，幫助投資者更好地參與REITs市場，促進REITs市場高質量發(fā)展。

　　目前，基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行正穩(wěn)步推進。國家發(fā)展改革委近日印發(fā)《關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，進一步推動基礎設施REITs市場高質量發(fā)展。招聯(lián)首席研究員董希淼認為，這是深化投融資體制機制改革和多層次資本市場建設的重要舉措，標志著具有中國特色的基礎設施REITs正式邁入常態(tài)化發(fā)行的新階段。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行的推進，未來REITs市場將逐步拓展至新型基礎設施、文旅基礎設施、養(yǎng)老設施、市政設施等行業(yè)和領域，相應的發(fā)行規(guī)模將隨優(yōu)質項目的進入而持續(xù)增長。

　　市場逐漸回暖

　　在資金面高熱度疊加常態(tài)化發(fā)行政策的共同推動下，公募REITs市場顯著回暖。從發(fā)行端看，無論是新發(fā)產(chǎn)品數(shù)量還是發(fā)行規(guī)模，目前均已超過去年全年水平。8月28日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT在上海證券交易所上市；8月24日，華夏基金發(fā)布公告稱，華夏大悅城商業(yè)REIT計劃募集期為2024年8月27日至8月29日；8月22日，博時基金發(fā)布公告稱，博時津開產(chǎn)園REIT公眾發(fā)售部分于8月21日提前結募，公眾投資者累計有效認購規(guī)模已超過本次公眾投資者的初始募集規(guī)模上限；8月16日，華安百聯(lián)消費REIT在上交所正式掛牌上市，成為上海首單消費基礎設施REITs……這些消息都傳遞出公募REITs發(fā)行提速以及市場回暖的積極信號。

　　從市場端看，作為另類高分紅資產(chǎn)，市場積極看好REITs市場配置機會。浙商證券首席經(jīng)濟學家李超表示，公募REITs作為封閉式、存續(xù)期較長、分紅比例相對較高的投資品類，與保險、社保、年金、養(yǎng)老金、產(chǎn)業(yè)資本等耐心資本的配置需求天然契合。在債券市場利率中樞下行背景下，市場資金配置盤可能仍然偏強，REITs或將成為長期資金重要配置方向。

　　不過，從已披露的2024年第二季度報告來看，各項目之間存在一定分化。國聯(lián)證券分析認為，消費類REITs業(yè)績表現(xiàn)最佳；保租房REITs抗周期屬性最強；交通基礎設施REITs業(yè)績普遍承壓；產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流REITs業(yè)績分化明顯，租金或面臨一定下行壓力；環(huán)保類REITs業(yè)績普遍較好；能源類REITs受季節(jié)性影響較大，業(yè)績出現(xiàn)分化。中金公司發(fā)布研報稱，資產(chǎn)配置需求仍是公募REITs市場主要推力，板塊間分化依循基本面確定性。一方面，對于“安全資產(chǎn)”的配置需求外溢仍是短期支撐和推動市場活躍的重要因素，在相對性價比優(yōu)勢下，不同類型投資者對于市場的關注度進一步提升。另一方面，二季報為投資者依循基本面確定性定價提供增量信息，整體而言，短期保障房板塊或仍是經(jīng)營確定性較高的板塊，產(chǎn)業(yè)園板塊經(jīng)營穩(wěn)定性或有所提升。

　　展望后市，劉祥東表示，隨著政策支持態(tài)度明確、市場穩(wěn)步擴容以及投資者認知度的提高，REITs市場的活躍度有望進一步提升，二級市場的交易量也將進一步放大，為投資者提供更好的交易機會。同時，在國內(nèi)經(jīng)濟結構調整、市場利率走低背景下，公募REITs的配置價值將更加凸顯，作為具有長期穩(wěn)定收益的金融產(chǎn)品，REITs將成為更多投資者資產(chǎn)配置中的重要組成部分。（本文來源：經(jīng)濟日報 作者：勾明揚）